Carlos Moura, Presidente da AHRESP
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No dia 21 de outubro de 2020 cumprem-se 2 anos sobre a entrada em vigor da Lei nº 62/2018 de 22 de agosto, que procedeu a importantes alterações ao regime de exploração e funcionamento dos estabelecimentos de Alojamento Local, terminando também naquela data os dois anos de período transitório que a lei concedeu aos estabelecimentos já existentes aquando da sua entrada em vigor, para se conformarem com determinados requisitos, e se poderem aplicar determinadas disposições, a AHRESP responde a 21 perguntas sobre a entrada em vigor da Lei:
O período transitório previsto no artigo 5º da Lei nº 62/2018, de 22 de agosto terminou a 20 de outubro de 2020, o que significa que deixaram de estar excecionados de algumas regras, aplicando-se agora a lei na íntegra, a todos os Alojamentos Locais, em todas as suas modalidades. Assim, é agora altura de analisar a sua situação, para aferir da conformidade (ou não) do estabelecimento com todos os aspetos previstos na lei como obrigatórios.
A Lei nº 62/2018, de 22 de agosto veio prever um período transitório que permitiu aos proprietários de estabelecimentos de Alojamento Local, registados em data anterior à sua entrada em vigor (21 de outubro de 2018), dispor de um prazo máximo de 2 anos para se adaptarem e aplicarem um conjunto de novas obrigações, nomeadamente, as previsões dos artigos 13º (segurança), 13º-A (seguro), 18º (placa identificativa) e 20º-A (contribuição para o condomínio).
Prevê-se que possam passar a correr por conta do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns dos edifícios para adaptar ou licenciar o locado para esse fim.
Podem ser de vários tipos, como por exemplo, a colocação de placa identificativa e a instalação de sinalização de emergência e instalação da iluminação de emergência e/ou de balizagem, para facilitar a visibilidade no encaminhamento seguro das pessoas até uma zona de segurança e, ainda, possibilitar a execução das manobras respeitantes à segurança e à intervenção dos meios de socorro, o que é obrigatório para os alojamentos locais com mais de 10 utentes de capacidade.
As contraordenações pelo incumprimento do previsto no artigo 13º (Segurança) são punidas com coima de € 125 a € 3 250, no caso de pessoa singular, e de € 1 250 a € 32 500, no caso de pessoa coletiva.
A alteração operada pela Lei nº 62/2018, de 22 de agosto, veio obrigar os estabelecimentos a celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual, com um capital mínimo de € 75 000 por sinistro.
Este seguro Inclui os danos patrimoniais ou corporais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento. Cada seguro de responsabilidade civil tem diferentes níveis de cobertura pelo que deverá consultar a sua seguradora. Como exemplo de danos previstos, os mais comuns são:
Não, estes danos têm cobertura noutro tipo de seguros, tal como um seguro multirriscos nas suas diferentes modalidades, e que não está obrigatoriamente previsto para o exercício da atividade de alojamento local. Se for tomador de um seguro multirriscos, e o mesmo tiver sido contratado em data anterior à entrada em atividade do Alojamento Local, deve informar a seguradora de que, a partir de determinada data, passará a exercer a atividade de Alojamento Local no imóvel.
Tratando-se de estabelecimento de alojamento local cuja unidade esteja integrada em edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração está obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na unidade de alojamento ou com origem na mesma. Um seguro contra incêndios não está incluído no Seguro de Responsabilidade Civil.
Em princípio sim mas deverá confirmar com a sua seguradora a cobertura de sinistros desta natureza.
Caso não tenha este seguro poderá ver o seu registo cancelado, além de ficar sujeito à aplicação de uma coima.
Mais se acrescenta que o titular da exploração de alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade, o que significa que, no caso de não existir seguro de responsabilidade civil, poderá ser o titular/proprietário do Alojamento Local a assumir o custo.
O incumprimento do previsto no artigo 13.º-A constituiu contraordenação, punível com coima de € 125 a € 3 250, no caso de pessoa singular, e de € 1 250 a € 32 500, no caso de pessoa coletiva.
A aplicação deste artigo significa que todos os apartamentos, estabelecimentos de hospedagem e quartos, devem afixar uma placa identificativa junto à entrada do estabelecimento.
As moradias são a única modalidade que está excluída da obrigatoriedade de afixação de placa identificativa.
Reitera-se que a cada número de RNAL, deverá corresponder uma placa identificativa (nas modalidades em que a mesma é obrigatória).
Sim existe um modelo legalmente previsto e que vem definido no Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto (com a última alteração introduzida pela Lei nº 62/2018, de 22 de agosto).
Assim, a placa identificativa dos estabelecimentos de alojamento local deverá ser de material acrílico cristal transparente, extrudido e polido, com 10 mm de espessura, e com as seguintes características:
À partida, os condomínios não podem impedir o cumprimento de uma obrigação que é legal. Não obstante, a placa é muitas vezes colocada em local que é parte comum do prédio, o que podem levantar questões de autorização por parte do condomínio. Por assim ser, entende-se que deve o condomínio ser informado do local e data de instalação da respetiva placa identificativa, por forma a evitar problemas e constrangimentos futuros.
Segundo o artigo 18º do Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto (com a última alteração introduzida pela Lei nº 62/2018, de 22 de agosto), nos «hostels» é obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, de uma placa identificativa. Nas restantes modalidades (com exceção das Moradias), é obrigatória a afixação, junto à entrada do estabelecimento.
Pela letra da lei, não existe nenhuma proibição de afixar a placa na porta do próprio estabelecimento de Alojamento Local, se assim for pretendido ou considerado como necessário pelo titular do Alojamento Local.
O Decreto-Lei nº 128/2014, de 29 de agosto (com a última alteração introduzida pela Lei nº 62/2018, de 22 de agosto) é muito claro no modelo de placa identificativa, pelo que não poderá aplicar adesivos na aplicação da placa identificativa. A mesma deverá ser afixada utilizando parafusos de aço inox, tal como a lei prevê. Espera-se que no futuro venha a ser possível flexibilizar o modo de aplicação desta placa, porém atualmente são estes os requisitos a observar.
As contraordenações previstas pela não afixação no exterior da placa identificativa tal como previsto no artigo 18º, são punidas com coima de € 50 a € 750, no caso de pessoa singular, e de € 250 a € 7 500, no caso de pessoa coletiva.
Significa que o condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30 % do valor anual da quota respetiva.
A aprovação desta contribuição para o condomínio deve seguir os termos da lei civil relativa a encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício (Artigo 1424º do Código Civil).
21 – Como me defender de decisões do condomínio desfavoráveis à minha atividade de Alojamento Local?
A lei prevê a possibilidade de qualquer condómino se poder opor às contribuições às deliberações das assembleias de condóminos. Para tanto, é fundamental que cada proprietário se encontre constantemente atento às decisões das reuniões de condomínio. Se detetar qualquer inconformidade ou ilegalidade nas decisões poderá, nos termos legalmente previstos, agir contra as decisões das reuniões de condomínio.