Carlos Moura, Presidente da AHRESP
Seleção Gastronomia e Vinhos
BEST WINE SELECTION
Guia Boas Práticas
O novo regime do Alojamento Local (Lei nº 62/2018), publicado no Diário da República a 22 de agosto de 2018, e em vigor desde 21 de outubro do mesmo ano, veio proceder a uma profunda alteração do regime legal deste setor. Conheça as principais alterações:
Para além das modalidades já existentes na lei: «Moradia», «Apartamento» e «Estabelecimentos de Hospedagem», é agora criada uma nova modalidade, denominada «Quartos», quando a exploração é feita na residência do locador, e que corresponda ao seu domicílio fiscal. Nesta modalidade só é possível ter um máximo de 3 unidades.
Não pode haver lugar à instalação e exploração de hostels em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação, sem autorização do respetivo dos condóminos para o efeito.
A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade «quartos» e «hostel», é de 9 quartos e de 30 utentes. Esta capacidade é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala, no caso das modalidades «Moradia» e «Apartamento» (nos termos dos indicadores do INE). Em todas as modalidades, cada unidade, se tiver condições de habitabilidade adequadas, pode comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.
No caso da atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a Assembleia de Condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade, dando conhecimento da sua decisão ao Presidente da Autarquia competente, que decidirá sobre o pedido de cancelamento.
O condomínio pode fixar o pagamento de uma contribuição adicional, correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva.
Correm por conta do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim.
O titular da exploração deve celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinando a responsabilidade do titular da exploração do estabelecimento, e que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade.
Os estabelecimentos são obrigados a ter um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração. Este livro deve ser disponibilizado em Português, Inglês e mais duas línguas estrangeiras. As normas de funcionamento e as regras de ruído devem ser sempre publicitadas.
No caso dos estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns.
Nos «hostels» é obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, de placa identificativa.
Nas modalidades «apartamento», «estabelecimentos de hospedagem» e «quartos», é obrigatória a afixação, junto à entrada do estabelecimento, de placa identificativa.
Não se registou qualquer alteração ao modelo de placa.
Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, as Câmaras Municipais podem aprovar, por Regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de “áreas de contenção”, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação. Até à entrada em vigor do citado regulamento, as Câmaras Municipais podem, por deliberação fundamentada, suspender, por um máximo de 1 ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas.
Nas áreas de contenção, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de 7 estabelecimentos de AL.
O número de registo do estabelecimento de AL nas modalidades de «moradias» e «apartamentos» localizado em áreas de contenção, é pessoal e intransmissível e o título de abertura ao público caduca em caso de transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade, bem como nas situações em que se verifique transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%, não se aplicando, no entanto, às situações de sucessão.
A regulamentação das condições para o funcionamento e identificação de cada uma das modalidades de estabelecimentos de alojamento local, será feita por Portaria, ainda por publicar.
Os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), realizados até à data da entrada em vigor da nova lei, mantêm-se válidos.
As alterações relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos de alojamento local que se instalem após a entrada em vigor da nova lei, ou seja, a partir de 21 de outubro de 2018.
Os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar da entrada em vigor da nova lei, ou seja, até 21 de outubro de 2020, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no novo diploma, nomeadamente no que diz respeito a obras nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para AL, obrigatoriedade de seguro, placa identificativa e aplicação de contribuição para o condomínio.
Para o esclarecimento de qualquer dúvida relacionada com esta matéria, contacte-nos através do nosso número geral 213 527 060 (Sede Lisboa), ou diretamente para a sua Delegação da AHRESP, para o agendamento de uma consulta jurídica gratuita. Em alternativa pode enviar a sua questão para duvidas.juridico@ahresp.com.
Para informações sobre o Programa QUALITY da AHRESP, ou sobre produtos e serviços necessários para o seu negócio, deverá contactar Teresa Cascais, através do através do nosso número geral 213 527 060, ou e-mail teresa.cascais@ahresp.com.